关于房企“涨价令”的浅析违背市场规律

房企“涨价令”违背市场规律

　　受销售向好的影响，近期北京有数家房企发布了类似的“涨价令”，其主要内容在于，取消优惠措施、推出高端房源，甚至直接上调价格等。(11月21日《中国证券报》)

　　从底一直到今年9月，量价齐跌，房地产业看似摇摇欲坠。房价崩盘的观点一时比较流行，高呼救市的声音也不断发出。尽管各地救市的花样不断翻新，力度也不可谓不大，但效果似乎一直不明显。改变发生从9月30日开始。这一天央行和银监会联合发文，传递出高层托市的信号。10月，住建部、财政部、央行三部门联合发文降低公积金贷款购房的门坎，刺激住房需求，稳住楼市的信号更为强烈。两份文件犹如两盏火炬，照亮了暗淡的楼市。萎靡的房地产商精神起来了!

　　两份文件都是为了刺激住房需求，其目的是通过增加购房需求，消化商品房库存。由于消化库存需要时间，住房需求的增加短期内不会引致房价上涨，最多稳住房价不下跌。然而，房价的反弹来的太快了。9月30日至今，尚不足两个月，房企曾经夹起的“尾巴”就翘了起来。库存尚未消化完毕，“涨价令”就已经发出。

　　成交量的回升与房价的上涨几乎是同时发生，没有任何迟滞。之前所谓消化库存需要多长多长时间，成了一句笑谈。何以如此?是之前的库存测算不准?非也。在房价高企，很多人买不起房，进不了城，而在地方政府依靠房地产拉动经济的条件下，库存过剩是确定无疑的。从一线城市到三四线城市都是如此，不同的只是过剩程度。

　　房价越过消化库存阶段的突兀提升，显示出房地产市场失灵的严重问题。如果市场没有失灵，房企应根据房子的销售量、库存量和销售价格三个信号做出价格调整。但这里房企的调价决策显然没有考虑库存量，而仅仅是根据两份文件对市场做出了太过乐观的估计。也就是说，市场信号并没有被完全纳入房企的决策信息集。

　　房企之所以置市场信号于不顾，仅仅根据政府文件做出价格决策，也是因为房企看到了政府行为对楼市的强势作用。鉴于楼市对经济和民生的重要意义，房企的判断是政府不可能不救市，即使把市场搞的一塌糊涂，政府还会耐心地收摊子。新一届政府对市场力量的重视，让房企一直担心自己会判断失误，害怕政府真的不管。过去的几个月里，房企谨慎拿地，谨慎上项目，就是害怕自己淹死在市场中。然而，几个月的煎熬，几个月的博弈，政府还是选择了救市。这让房企再次验证了自己的判断也提高了行险招的“胆量”。

　　如果说仅仅用房价上调证明这一点还有些捉襟见肘，那么近期的地价上涨则让一切更为明了。近期房企拿地动作频繁，地价不断上涨。11月18日，上海新地王诞生，土地出让金高达248.5亿元，刷新了上海去年新鸿基徐家汇地王218亿元的纪录。在库存高而需求增加不明显的条件下，地价和房价几乎同时上调，完全颠覆了市场正常的价格传导机制，市场的作用哪里还能显现出来?

　　房价的上涨以及地价上涨所带来房价预期会大大削弱市场的需求量。9月和10月出台的两个文件，初衷完全是好的，可是政策效果却完全和政策目的相背，其可能的结果是让充满泡沫的楼市继续泡沫下去，让楼市累积的问题继续累积下去。未来，楼市困局可能更难突破。